Como ya es reconocido, se ha decretado la imposición por el Real Decreto 463/2020 de suspender “la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas”, recogiéndose un listado de excepciones expreso, lo que comporta para PYMEs y Autónomos la imposibilidad de generación de ingresos (y entonces la falta de cash Flow o tesorería) pero subsistiendo todas aquellas obligaciones de pago propias de cada empresario, tales como nóminas y cotizaciones, tributos e impuestos y el alquiler de los locales comerciales necesarios para el desarrollo de la actividad.
Ante la situación excepcional, también de obligado cumplimiento, como es el cierre de locales comerciales de concurrencia pública en todos aquellos comercios que no son considerados “esenciales”, se plantea por el empresario qué actuación debe de llevar a cabo cuando a las puertas del mes de abril se nos acerca el pago del alquiler del local comercial arrendado.
Pues bien, la jurisprudencia presume que, en todo contrato privado, existe un pacto o cláusula que obliga a cumplir lo pactado siempre que las condiciones no varíen tanto que rompan el equilibrio del contrato: la denominada cláusula “rebus sic stantibus”, «estando así las cosas», que hace referencia a un principio de Derecho en virtud del cual se entiende que las estipulaciones establecidas en los contratos tienen en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, y esto viene a significar que, cualquier alteración sustancial de las mismas, puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones.
La AP Barcelona, sec. 13ª, S 06-03-2014, nº 109/2014, rec. 158/2013 recoge los requisitos para que la cláusula pueda ser de aplicación:
Es en el principio de la buena fe (arts. 7 y 1258 CC) en el que ha de fundamentarse la inclusión de una implícita cláusula rebus sic stantibus en el contrato. El principio de buena fe aparece recogido en el mismo precepto del Código Civil en el que se proclama el contrario, esto es, el principio pacta sunt servanda del que la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus es una excepción o una limitación.
La sentencia de 10 de febrero de 1997 recoge los requisitos jurisprudenciales para la apreciación de esta cláusula implícita: «rebus sic stantibus «: «a) una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles».
La jurisprudencia doctrinal se refiere por lo tanto en diferentes ocasiones a la necesaria existencia de un supuesto de fuerza mayor, que incida de manera poderosa en el conjunto de derechos y obligaciones asumidos por las partes.
A la vista de la prohibición de abrir que pesa sobre el comercio al por menor, consideramos viable solicitar y/o reclamar a los propietarios de locales comerciales que suspendan y/o rebajen y/o aplacen el devengo de las rentas pactadas en favor de sus inquilinos para reequilibrar las prestaciones de ambas partes en el contrato. Tal solicitud deberá estructurarse a través de una negociación con la propiedad, en primer lugar a través de medios electrónicos y/o verbales, sucesivamente mediante comunicación formal y, si tal negociación culmina con la aceptación, en último lugar con la formalización mediante Adenda al Contrato de Arrendamiento.
